21世纪经济报说念记者 张伟泽 实习生 谢巧云 周静仪 香港报说念

一套33广博米的两居室，月房钱15000港元，但月供仅需13000港元。在香港楼市中，这么的"供低过租"的普遍景况，正引发越来越多投资客的购房关爱。

21世纪经济报说念记者在窥伺中发现，市集关于小户型的追捧尤为显明。"来看房的许多齐是问小户型一居或两居室的。"一位售楼处的中介对21世纪经济报说念记者示意。该中介指出，在其经手的一个以小户型为主的楼盘中，300套房源一共诱骗了3万余东说念主参与认购，中签率不及1%。

数据也印证了这少量。好意思联物业分析师岑颂谦对21世纪经济报说念记者示意，把柄其统计的数据，2025年细价盘（总价400万港元以下、面积40广博米以下的小户型）市集成交共有1945宗，同比增长超70%，涨幅越过其他价钱区间。细价盘的成交量创十年以来的新高，占合座住宅成交量的9.7%。

市集反响横暴，开荒商也相应加多了小户型房源的供应。以小户型为主的新盘 SIERRA SEA 2A期，首轮推出的213套房源在1月10日开售今日即告售罄。随后，开荒商新鸿基以原价加推211套房源，并于1月17日张开次轮销售。

（SIERRA SEA 销售现场 摄/谢巧云）

在本次购房飞腾中，细价盘不仅诱骗了刚需买家入场，更是凭借低门槛和高答复率，诱骗了投资客参与。

岑颂谦指出，一手“大手客”（一次性购入多套房产的买家）主要偏好总价600万港元或以下的中袖珍单元。2025年前11个月，此类单元共成交666套，占同期一手“大手客”购房总量的近一半。

仲量联行香港名堂政策及参谋人部高等董事Norry Lee也印证了这一不雅点。他对21世纪经济报说念记者示意，内地买家的投资偏好已从100广博米以上的大户型转向小户型，比如新寰球在九龙塘、九龙城的名堂，还有会德丰在湾仔的名堂，均出现投资者一次性购入3至4套小户型的案例。

投资客之是以疼爱小户型，在于其优异的投资答复率。岑颂谦指出，小户型住房的房钱答复率合座而言最高。把柄差饷物业估价署的数据，2025年11月A类住房（实用面积40广博米以下）的房钱答复率为3.6%，而B类（实用面积40-69.9广博米）、C类（实用面积为70至99.9广博米）和D类住房（实用面积为100至159.9 广博米）的房钱答复率差异为3.1%、2.8%和2.6%。

对比大户型家具，小户型的投资上风更为显明。以沙田片区为例，一套总价约360万港元的灵通式一房户型，月房钱可达14500港元，房钱答复率高达4.14%；同期该片区一套70广博米的两房大户型，总价800万港元，月房钱2.5万港元，房钱答复率约3.75%。

（香港灵通式单元样板房 图源：会聚）

岑颂谦示意，投资者的遴荐呈现显明偏好。投资者更懒散遴荐一手房，不仅配套更优，开荒商还会为一次性购入多套的“大手客”提供迥殊扣头，同期径直与开荒商往复比与多个二手房业主辩论更约略。加之连年一手房订价合理，与同区域二手房比较性价比更高，增值空间也被看高一线。

除了优异的租售比外，税费的减免亦然刺激细价盘市集的原因之一。2025年2月，香港特区政府将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元栽植至400万港元。在此之前，300万至400万港元区间的住宅需交纳1.5%的印花税。具体来看，以第一城一套390万港元的低层两房单元为例，新政前需交纳印花税58500港元，新政后仅需100港元。

跟着按揭利率无间着落和房钱的无间高涨，香港楼市出现“供低过租”的景况，这亦然诱骗投资客入市的原因之一。

华夏地产数据涌现，2025年8月，在纳入统计的143个成份屋苑中，112个屋苑的房钱答复率高于按揭利率，占比近80%；同庚9月华夏城市房钱指数（CRI）答复率攀升至3.56%，创下近14年第二高，其中答复率超4%的屋苑达34个，同比增长90%。

小户型市集的这一本性尤为显耀，其房钱答复已能隐敝按揭本钱。把柄差饷物业估价署数据，2025年11月A类单元房钱答复率为3.6%，而同期按揭利率上限为3.5%，两者存在约0.1%的正向差值。

以青衣的青怡花坛一套33广博米的两居室为例，其月房钱高达15000港元，而若遴荐七成按揭、30年贷款期限，月供仅需13000港元，每月差价达2000港元。

岑颂谦示意，面前市集处于降息周期，好意思联储预测本年还有两到三次降息，香港最优惠利率已下调至加息前水平，后续或者率会保管牢固或陆续下行，将进一步削弱购房者的月供压力。

与此同期，香港住宅房钱已连系三年高涨。把柄华夏地产筹谋部的数据，2025年全年香港房钱累计升幅达5.21%，近三年累升19.34%，八大房钱指数连系三年全线上升，j9game进一步放大了买房的性价比。

而房钱捏续高涨的背后，是租房需求量居高不下。外洋私营房地产参谋人功绩公司莱坊预测，2026年香港平凡住宅价钱将高涨约5%至8%；住宅租借需求也会因东说念主才流入及非腹地学生带动而加多，住宅房钱预测将高涨3%至5%，并可能创下历史新高。

把柄特区政府数据，自2022年年底推出多项“抢东说念主才”要领以来，停止2025年8月，香港已告捷诱骗超23万名来自不同边界的寰球东说念主才来港责任与发展。

与此同期，香港的非腹地学生数量也有显耀增长。行政主座2023年施政陈诉中文告，扩大政府资助专上院校非腹地学生名额至40%。2025年施政陈诉中，再次说起有盘算推算会进一步增至50%。

香港考验局数据涌现，在香港修读经腹地评审全日制专上课程的非腹地学生数量，由2022/23学年的54500东说念主，显耀加多至2024/25学年的79300东说念主。在2024/25 学年，修读教资会资助课程的非腹地学生东说念主数由2023/24学年的23100增至26600东说念主，升幅达15%。

不同于内地学校为学生提供寝室，香港的大学宿位数量远少于学生东说念主数，把柄感恩梁行的统计，现在，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4比1，这就径直刺激了小户型租借市集的需求。

学生央求寝室床位，不仅要靠运说念，还需要央求者列出已经取得的奖项、个东说念主手段等手脚登第的参考要求。因此，在校外租房成了来港学生的首选项。

而关于房主而言，将房屋出租给学生具有不少上风。由于学年时辰相对固定，来港学生大多聚集在6月至9月技术入住，且租期往往为1至2年。这么一来，房主在不同租客衔尾技术险些无需靠近房屋空置的问题，出租安排愈加连贯。

同期，学生在租房时往往对香港腹地情况不够熟识，存在显明的信息不合称，因此在议价流程中也处于相对间隙，往往更容易禁受房主提议的房钱要求。

“咱们这类讲课型硕士很难央求到学校寝室，只可在校外租房。5月我刚收到登第见告，中介就不断强调‘房源垂危，再不订还会加价’，还说8月以后学校隔邻就只剩下位置偏、要求差的屋子，听得咱们很焦躁，怕开学没地点住，是以齐思尽快把屋子定下来。”一位在香港读硕士的同学向21世纪经济报说念记者示意。

谈到房租价钱，该同学更是感到无奈。她示意，思要与房主议价险些不行能，对方往往径直示意“屋子根柢不愁租”。况兼她战争到的房主无数要求房钱年付，情理往往是学生衰退收入诠释。在这种情况下，能够争取到按半年分期支付房钱的决议，已属不易。

岑颂谦示意，大学隔邻的屋苑因学生租房需求更生，房钱答复率高（如沙田、大围可达4.0%）；而楼龄较高的二手房，尽管楼龄偏大，但房钱答复率不低且出租速率快，一样对投资者有诱骗力。

细价盘火热的背后，是香港楼市合座正在回暖。

据香港特区政府地皮注册处数据，2025年香港合座楼宇营业合约登记量达80702宗，创四年以来新高，同比上升15%；房价方面，2025年全年住宅楼价累计上升4.7%。

岑颂谦示意，香港的细价楼凭借其踏实的刚性需求及高房钱答复率，始终以来齐是市集上的矜重之选。面前市集环境已较此前低潮期显明改善，最坏的期间或已畴前，合座楼市正慢慢向好。

岑颂谦指出，这一判断主要基于四方面要素：利率环境改善，市集利率环境有所好转；库存供应趋于健康，房地产库存结构愈加平衡；房价在2025年出现反弹，市集价钱信号慢慢成就；营业两边信心回暖，开荒商投地更为积极，买家入市意愿增强，这些齐已在2025年的成交量中得到体现。在上述积极要素的共同作用下，细价楼市集预测将受益于合座楼市的回暖趋势。

摩根士丹利近期已将香港房地产评级上调至“诱骗”级别。该机构预测，2026年香港住宅价钱有望完了10%的高涨，主要鼓励要素包括内地购房需求回暖、库存水平捏续去化、新增住宅供应有限，以及利率环境干预下行周期。

与此同期，该行预测2026年香港住宅房钱也将高涨约5%。在东说念主才捏续流入的布景下，房钱答复率有望栽植，酿成正向利差并进一步刺激投资需求。此外，股市高涨所带来的钞票效应，亦将为房价提供守旧。

仲量联行香港主席曾焕平在此前示意，预测2026年香港中袖珍住宅价钱将高涨约5%，新盘及楼龄较小的屋苑楼价升幅会较显耀。

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